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北京楼市库存危机遭质疑供不应求或人为制造

2019-08-22 03:23:33来源:励志吧0次阅读

  10月22日,北京统计局公布前三季度房地产市场数据称,截至9月份北京市住宅销售面积为118.6万平方米,比8月份下降29.6%,比7月份下降29.7%。当月住宅销售套数为0.9万套,比8月份减少 7.4%,成交量达到今年 月以来的最低值。住宅销量大减的原因在于供应量大减:今年月份,北京新房开工量为1169.1万平方米,同比下降22.4%。

  几乎同一时间,民生银行地产金融事业部发布《中国地产金融蓝皮书》称,今年1月份,北京楼市去库存需要约24个月(按照月均销售1.2万套计算),而到今年9月底,楼市库存已经只够5个月的销量。

  北京楼市是否已经走向供不应求的十字路口?

  德意志银行中国区董事秦靖在接受本报采访时表示,供给和需求是个动态概念,很难拿一个时点的库存去衡量楼市当前的状况。而城市房屋库存量没有所谓的警报线。他举例说,2008年初,没人买房时,那是库存严重过剩,但彼时的库存量有可能还没有现在多。

  库存量并非房价最终决定因素

  房屋库存,也称房屋可售,通常指已获得批准预售许可,但尚未被市场消化的部分。

  按照物业类型,房屋可售包括商品住宅可售以及其他物业可售情况;按照入市房屋完工情况,则分为期房可售与现房可售两大类。研究商品住宅市场库存,则参考商品住宅可售量,包括商品住宅期房可售与现房可售,两者总计构成商品住宅可售总量。

  库存对房价的影响主要是基于供销变动情况。库存增长,往往处于供应增长,交易较弱的环境下,通过市场调整,房价多会相应下调,反之则相反。然而,这种情况是在假定其他条件不变的前提下。实际市场情况下,影响房价走势的因素有很多,库存对房价的走向只是起到一部分作用。

  中国住宅与产业研究协会副会长顾云昌在接受本报采访时也表示,需求并不是按照平均速度释放的,有可能一段时间很多,有可能一段时间很少,供给亦是如此,同时有一定的滞后效应。这种不平衡可能会给楼市带来短期的波动。

  中国指数研究院向本报提供的年京沪深可售套数走势变动图显示,2008年初至年底三个城市可售量一路上扬,分别于2008年底2009年初到达峰值,进入2009年则逐步下滑。该变动主要受住宅供销的共同影响,2008年整体市场供应充足,同时交易相对低迷,未消化房屋量增长。2009年市场转好,市场供求结构由供过于求向供不应求转变,前期余留库存以及后期供应消化加快,可售减少。

  但通过观察走势变动图可以发现,2009年9月库存仍高于2008年前三月的库存。而2008年前三月,北京房屋库存均低于10万套。

  进入2009年以来,京沪深三城市住宅新开工面积与施工面积波动上行,尤其是北京该上行趋势最明显,如截至8月北京新开工面积与施工面积环比分别增长40%与 0%左右。作为供应量的先行指标,新开工面积与施工面积的回升,预示着未来一段时间市场供应将有可能回升,同时新开工面积量与施工面积量对供应量也有着很大影响。

  21世纪不动产首席分析师孟奇认为,今年供应量与去年同期相比并无太大变化,市场存在所谓供应不足的感觉,是因为部分开发商捂盘,人为造成实际供应不足的情况。从监测数据看,今年以来房地产投资稳定增长,2010年供应基本有保证,不可能出现房荒。

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