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首个现房销售预售制度改革或加速房地产去杠杆

2018-10-23 14:49:16来源:励志吧0次阅读

盘和林 距离广东省房协内部讨论逐步取消商品房预售制的材料曝光不到20天,全国首个商品房现房销售试点项目——深圳龙华金茂府亮相了。

这意味着,深圳这座内地最先引进商品房预售制度的城市,在预售制度改革方面也率先迈出一步。

不过,对于取消预售制度是否有必要,业内争议较大,多数业内人士建议在一些城市逐步落地预售制度改革试点,不应该“一刀切”全面取消。

众所周知,现房销售对房企资金要求非常高。

因此,9月21日,广东省拟取消商品房预售制的传闻一出,立刻引起了房地产市场的恐慌和地产股的下跌。

随后,广东省房协回应称,传闻内容只是就拟定内容进行内部讨论。

事实上,预售制度改革构想的形成已经有不少时间了,自供给侧改革提出后,期房向现房过度便成为理想的房产市场去杠杆措施。

谈到房地产市场,我们可能更多在意房企多么多么赚钱,利润多么多么高,但我们始终忽视了高利润背后的原因,不少文章分析房市高利润原因在于高速的周转策略,实际上,这一切最根本的来源是房企的高负债经营。

房企运营是个非常复杂的过程,简单来说可以分为房产和地产的经营,在这两个过程中,买地和建房对资金的需求都非常之大,如果仅靠一己之力完成整个周转对房企来说难度太大,因此,房企高杠杆运行其实也是不得已之举,而高杠杆从哪里来呢,这就引入商品房的“期房”和“现房”的概念。

相信有购房经历的人对期房并不陌生,去售楼处购房时,房企会在沙盘周围公示商品房预售许可证,即房屋买卖的“五证”之一。

购房者交付购房款后,并不能立即领取房屋钥匙,而需等待工程交付。

如此一来,当房屋建设项目进度达到三分之二(各地也有具体规定)时,房企便可以进行房屋销售,房企利用获取的预售资金和按揭贷款,继续维持后续工程项目的建设,这相当于房企用三分之二的工程资金,撬动了整个工程的销售回款任务。

当然,房屋预售也并不单是房企唯利是图的表现,由于商品房开发的周期相对较长,预售的产生一定程度上加快推进了住房的供应和分配节奏、解决中间环节的融资问题,因此,预售许可制度为中国住房市场的快速发展发挥了重要作用,并且,通过对预售许可证的管控和调节,国家或地方政府可以调节房企供应指标、改善供给端结构。

可以说,预售许可证或预售制度在供给端调节发挥着重要的作用。

近两年政府对此类制度或工具的运用还在增多。

比如,部分城市为了防范土地闲置问题的出现或者为了鼓励房企加快房产投资,放松楼盘预售的条件,这意味着,房

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